新竹區台慶不動產-諼諼

自用住宅優惠稅率可分成「一生一次」及「一生一屋」二種之比較

已規定地價之土地，於土地所有權移轉或設定典權時，應按其土地漲價總數額徵收（典權為預繳，詳見土地稅法第29條）土地增值稅。

但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

土地增值稅稅額的計算，

主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次公告現值、持有期間長短及使用情形有關，

基本上土地增值稅的稅率分為一般用地(20%~40%)及自用住宅用地(10%)二種，分別規定在土地稅法第33條及第34條，

以下單就「自用住宅用地優惠稅率」作重點整理:

自用住宅優惠稅率又可以分成「一生一次」及「一生一屋」二種，

規定在「土地稅法第34條」第1~5款中:

土地所有權人出售其自用住宅用地者，

都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，

其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之10徵收之；

超過3公畝或7公畝者，其超過部份之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。

前項土地於出售前1年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。

第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之10者，不適用之。

但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。

土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制:

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土第面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無功營業使用或出租。

又「土地稅法第34條」第1款所稱自用住宅用地之名詞解釋，

可以參照「土地稅法第9條」:

本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

其中土地稅法第34條第1~4款，即是「一生一次」優惠稅率之規定，

欲使用一生一次優惠稅率須符合下列幾款條件:

1.土地房屋所有權人

土地及房屋之所有權人，須為本人、配偶或直系親屬所有。

2.辦竣戶籍登記

本人、配偶或是直系親屬的戶籍須設在這間房子，

惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」，

所以只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

3.面積限制

都市土地面積在300平方公尺(約90.75坪)以內；或非都市土地700平方公尺(約211.75坪)以內。

4.無出租或營業使用

土地及房屋於移轉前1年內，不得出租或供營業使用。

5.房屋價值現值

自用住宅建築物工程完成後若未滿1年，其房屋的評定現值必須高於其基地公告土地現值的10%。

6.一次限制

符合上述條件，享受自用住宅優惠稅率者，以每人一生限用1次為限。

「土地稅法第34條」第5款，為「一生一屋」之規定:

欲使用一生一屋優惠稅率須符合之條件如下:

1.已享用過「一生一次」之規定

2.土地房屋所有權人

土地及房屋之所有權人，須為本人、配偶或未成年子女。

3.辦竣戶籍登記

本人、配偶或是未成年子女的戶籍須設在這間房子，

惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」，所以同樣只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

4.面積限制

都市土地面積在150平方公尺(約45.37坪)以內；或非都市土地350平方公尺(約105.87坪)以內。

5.無出租或營業使用

土地及房屋於移轉前5年內，不得出租或供營業使用。

6.一屋限制

於移轉時，其土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外之其他房屋。

7.持有期間

持有該自用住宅及該土地須6年以上。

另外值得注意的是，可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率:

如果同時擁有多戶自用住宅，也都符合條件，

只要是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍以內者，

都可以規劃在同一時間點向稅捐稽徵機關申報土地增值稅，同時適用「一生一次」優惠稅率。

至於「一生一屋」則因規定於移轉時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，須無該自用住宅以外之房屋，自然沒有同時享有優惠稅率之適用。